不動産・マンション事件リーガルサポートサービス

不動産賃貸、不動産取引等の様々なトラブルに対応します

 これまで数多くの不動産の売買や、賃貸をめぐる紛争の代理人となってきましたが、トラブルを防止するには、やはり契約書を作成し、疑義が生じる事項については契約条項にきちんと定めておくということが重要です。

トラブルが発生した場合、どのように対処したらよいのか困ってしまうことがあると思います。早い段階で弁護士に助言を求める、あるいは弁護士を代理人に立てることが、解決への近道です。

 不動産や賃貸に関する問題でお悩みの方は、ぜひご相談ください。

 豊富な経験と実績をもとに、最適な対処方針をお示しします。

解決事例

  • 賃料不払いを理由にした建物賃貸借契約解除につき、占有移転禁止仮処分命令を得た上で、建物明渡請求訴訟を提起し、明け渡しの和解が成立した事案(東京地裁2000年和解、東京地裁2000年判決)
  • 未払賃料と原状回復費用の支払請求をし、分割払いに応じることで、早期に示談が成立した事案
  • 建物老朽化を理由にした借家契約の更新拒絶につき、一審訴訟中に依頼者の提示した立退料よりも低い金額で、控訴審で建物明け渡しの和解が成立した事案(東京高裁2012年和解)
  • 自己使用を理由に建物の一部分の明け渡しが認められた事案(東京地裁2000年和解)
  • 競落した土地上の建物の共有持分を取得した不動産業者が、地代の増額請求、建物の共有物分割請求をする中で、相手方の建物共有者とともに競争入札で土地建物を売却するとの和解が成立した事案(東京地裁2007年和解)
  • 2階の建物部分を相続した弟が、1階の建物部分を相続した兄に対し建物部分にかかる借地権の共有持分の確認を求める調停を申し立ててきたことから、兄が弟の提案よりも低い金額で2階の建物部分を買い取った事案(東京簡裁2009年調停)
  • 法定地上権の成立した建物について、地上権設定の仮登記仮処分の申立てをするとともに、地上権設定登記請求権を保全すべき権利として処分禁止の仮処分の申立てをした上で、法定地上権確認等請求訴訟を提起した事案(千葉地裁)
  • マンションの分譲会社が、管理人室を自社の専有部分であるとして、管理組合に対し賃料の支払いを請求してきたことから、逆に管理組合が法定共用部分であるとして賃料相当額の不当利得返還請求をした事案(東京地裁平成10年12月21日判決・判例タイムズ1066号274頁) >>解決のポイント
  • マンションの駐車場として使用されていたピロティが法定共用部分であると認められた事案(東京地裁平成26年10月28日判決・判例時報2245号42頁) >>解決のポイント
  • 母が再婚相手との間に生まれた子に不動産を遺贈したことから、遺留分減殺請求訴訟を提起し、不動産鑑定の額等をもとに和解が成立した事案(千葉地裁2011年和解)
  • ビル内の隣店からの漏水により所有店舗の賃貸ができなかった期間について、賃料をもとに算定した損害賠償を支払うとの和解が成立した事案(東京地裁2015年和解)

弁護士費用

1 経済的利益額の基準

 着手金は事件等の対象の経済的利益の額を、報酬金は委任事務処理により確保した経済的利益の額をそれぞれ基準として算定します。

 経済的利益の額は、次のとおり算定します。

  1. 金銭債権は、債権総額(利息および遅延損害金を含む)
  2. 将来の債権は、債権総額から中間利息を控除した額
  3. 賃料増減額請求事件は、増減額分の7年分の額
  4. 所有権は、対象となる物の時価相当額
  5. 占有権、地上権、永小作権、賃借権および使用借権は、対象となる物の時価の2分の1の額。ただし、その権利の時価が対象となる物の時価の2分の1の額を超えるときは、その権利の時価相当額
  6. 建物についての所有権に関する事件は、建物の時価相当額に、その敷地の時価の3分の1の額を加算した額。建物についての占有権、賃借権および使用借権に関する事件は、5.の額に、その敷地の時価の3分の1の額を加算した額
  7. 地役権は、承役地の時価の2分の1の額
  8. 担保権は、被担保債権額。ただし、担保物の時価が債権額に達しないときは、担保物の時価相当額
  9. 不動産についての所有権、地上権、永小作権、地役権、賃借権および担保権等の登記手続請求事件は、4.、5.、6.および8.に準じた額
  10. 共有物分割請求事件は、対象となる持分の時価の3分の1の額。ただし、分割の対象となる財産の範囲または持分に争いのある部分については、争いの対象となる財産または持分の額
  11. 金銭債権についての民事執行事件は、請求債権額。ただし、執行対象物件の時価が債権額に達しないときは、1.にかかわらず、執行対象物件の時価相当額(担保権設定、仮差押等の負担があるときは、その負担を考慮した時価相当額)

 借家契約解除に基づく建物明け渡し請求事件については、建物の時価の2分の1の額に、その敷地の時価の3分の1の額を加算した額が経済的利益額となります。

 例えば、建物の時価が400万円、敷地の時価が3000万円であるとすると、建物の時価の2分の1の額である200万円と、その敷地の時価の3分の1の額である1000万円を合算した1200万円が経済的利益額となります。

 解除原因が賃料滞納であれば、その未払い賃料の額と解除後の賃料相当損害金も経済的利益に加算されます。例えば、賃料が月10万円で、6か月分を滞納しており、また、賃料相当損害金が賃料の2倍の額で、その3か月分を請求するとすると、合計120万円が経済的利益額となり、建物明け渡し請求事件の経済的利益額と合算すると、1320万円が経済的利益の総額となります。

2 不動産事件の着手金

  1. 賃料滞納による借家契約解除に基づく建物明け渡しおよび賃料支払い請求の着手金
     経済的利益額が高額となる場合でも、事件の内容により、家賃の6か月分以内に減額します。着手金を減額した場合は、報酬金を請求する際に着手金差額分の増額をしています。
     例えば、建物の時価が400万円、敷地の時価が3000万円であるとすると、建物の時価の2分の1の額が200万円、敷地の時価の3分の1の額が1000万円、家賃が月10万円で、6か月分を滞納しており、また、賃料相当損害金が家賃の2倍の額で、3か月分請求するとすると、1320万円が経済的利益額となり、標準的な着手金額は、速算式が5%+9万円なので、75万円となります。標準的な報酬金額は、速算式が10%+18万円なので、150万円となります。ただし、受任時は着手金を家賃の6か月分である60万円に減額することができ、建物の明け渡しと請求金額の回収ができた場合は、着手金の差額15万円を報酬金に上乗せして、報酬金は165万円となります。消費税は別途付加します。
     なお、不動産の時価相当額が高額になる場合は適正妥当な額に減額することを検討します。実情に合わせて協議をさせていただきますので、お気軽にご相談ください。
  2. 境界事件
     30万円以上50万円以下(消費税は別途)
  3. 借地非訟事件
     30万円以上50万円以下(借地権額が5000万円を超える場合は加算)(消費税は別途)

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